Restrições ao uso de serviços do condomínio por condômino inadimplente ******************************************* *Gilberto Koenig O Condomínio Edilício¹, no passado chamado de condomínio especial ou em plano horizontal², é uma espécie de propriedade compartilhada, onde há áreas privativas e comuns. Não obstante ser a co-propriedade praticada no direito Romano, o Condomínio Edilício, no Brasil, teve acentuado desenvolvimento a partir da primeira grande guerra e da industrialização, em decorrência de uma crise habitacional. Assevera Carlos Alberto Dabus Maluf³ que: “ com o passar do tempo, esta nova modalidade de condomínio foi um sucesso. Os edifícios de grande porte foram surgindo por toda a parte, principalmente nas metrópoles. Tanto nos bairros mais longínquos, como nos grandes centros urbanos, foram surgindo conjuntos arquitetônicos de grande envergadura, dando às cidades aspecto grandioso e imponente. Hoje em dia, esses edifícios, cada vez maiores e mais altos e em maior número, surgem de todos os lados, tanto para fins residenciais, como comerciais. Moradias, escritórios, hotéis, oficinas, neles se instalam, podendo dizer-se que, presentemente, o progresso de uma cidade se mede pelo seu sentido vertical.” Acrescente-se que a violência urbana também tem contribuído sobre maneira com o desenvolvimento dos condomínios, em especial, no que se refere à segurança, o que os obriga a desenvolver inúmeros serviços aos condôminos. Não é incomum, por exemplo, condomínios manterem serviço de transporte privativo até a via pública. Alguns condomínios se tornaram verdadeiras cidades enclausuradas nos centros urbanos, mantendo escola, lavanderia, salão de beleza, cinema, academias, vigilância 24 horas, etc. 1 Denominação utilizada no Código Civil (Lei 10.406/02) 2 Condomínio e Incorporações. 7ª edição: Rio de Janeiro, Forense. 1993. 3 http://wwww.mp.sp.gov.br/pls/portal/docs/PAGE/CAO consumidor/doutrina- acesso: 24/09/07. Destarte, podemos afirmar que os co-proprietários se agrupam em condomínio em decorrência de dois fatores prioritários, quais sejam, (i) o barateamento da construção em decorrência da escassez de imóveis e conseqüente valorização dos terrenos; (ii) segurança e compartilhamento de serviços. O condomínio, por sua vez, para sua manutenção e dos serviços que oferece, necessita da contribuição dos condômino, o que deve ser feito nos moldes do art. 1.336 do Código Civil Brasileiro. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) E quando o condômino deixa de contribuir com sua parcela no rateio das despesas comuns, como agir? A primeira medida, por certo, depois de esgotada a via extrajudicial, é se valer do direito subjetivo de ação e bater as portas do Juiz-Estado para que esse imponha ao condômino moroso a obrigação de honrar com o compromisso, sob pena de recair a constrição judicial sobre a unidade imobiliária em decorrência de ser a dívida “propter rem”. Não se desconhece, por outro lado, que a cobrança judicial é morosa e enquanto isso o condômino inadimplente continua a usufruir dos serviços do condomínio. Muitos, portanto, questionam se o condomínio pode impor restrições ao condômino moroso e sua família, cortando os serviços que são prestads e impedindo a utilização das áreas comuns. A resposta, sem dúvida, é conflituosa, pois se de um lado há o direito do condômino ao uso das áreas comuns ( art. 1.335, inciso I do Código Civil), por outro há uma obrigação inarredável de contribuir com as despesas comuns, nos 4 Art. 1.348. Compete ao síndico: I - VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; termos da convenção, ainda que a unidade imobiliária esteja desocupada, alugada ou emprestada. Em nossos tribunais há decisões em sentido de permitir o corte de serviços, em especial, o gás e outros que possam ser suportados pelo condômino, sem violar seus direitos à dignidade. Nesse sentido: Condomínio. Ação cautelar. Corte no fornecimento de gás. Restando inconteste o atraso do condômino no pagamento de suas obrigações condominiais, que já atinge um alto valor, viável se mostra o corte no fornecimento de gás. Caso em que há como ele, condômino inadimplemente, se prover do fornecimento de gás sem que com isso onere os demais contribuintes, que por largo tempo já arcaram com o pagamento do gás consumido pelo recorrente. Agravo desprovido. Agravo de Instrumento nº 70018738732- 17ª Câmara Cível- TJRGS- rel. ELAINE HARZHEIM MACEDO. Agravo de instrumento. Execução. Cotas condominiais em atraso há vários anos, representando mais de R$ 8.500,00 em julho de 2003. Circunstâncias que justificam o corte do fornecimento de gás ao condômino inadimplente pelo condomínio edilício. Decisão monocrática no agravo de instrumento nº 70013356043- Rel. Carlos Cini Marchionatti. A solução para o questionamento passa obrigatoriamente pelo convencimento do Judiciário de que o condômino inadimplente, ao deixar de contribuir com a sua parte nas despesas comuns, trás prejuízos aos demais condôminos que terão de arcar com a diferença dos valores, sob pena de lhe serem suspensos os serviços prestados pelo condomínio e por terceirizados. ******Diz a súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. ******A guiza de conclusão consideramos que é possível cortar serviços e impor restrições de uso aos condôminos inadimplentes, principalmente, aos contumazes, se constar da convenção condominial regra disciplinadora do assunto.