A responsabilidade pelo pagamento da quota condominial

A responsabilidade pelo pagamento da quota condominial ****************************************Gilberto Koenig ***************************Anna Walkiria Lucca de Camargo Um dos atuais dilemas dos condomínios é decidir em face de quem promover demanda objetivando cobrar as quotas condominiais vencidas e impagas quando o ocupante do imóvel é cessionário ou promitente comprador sem título registrado no álbum imobiliário. Nesta resenha enfrentaremos o assunto a partir dos conceitos e da busca da efetividade. (i) A responsabilidade pelo pagamento da quota condominial decorre de dois fatores: (a) Da propriedade, isto é, o simples fato de ser titular do domínio, compromissário ou cessionário, por si só acarreta ao condômino o dever de contribuir com a quota condominial, nos termos do que dispõe o art. 1.336, inciso I do CCB, que diz: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) O vocábulo “condômino”, segundo Nascimento Franco¹ “abrange também o usufrutuário, o nu-proprietário, o fiduciário, o compromissário comprador, o promitente cessionário de direito à compra, ou qualquer outro titular de direito à aquisição das unidades autônomas do edifício...” ¹FRANCO, J. NASCIMENTO. Condomínio. 2 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999. pág. 218. Destarte, a rigor e em uma interpretação literal, já se pode afirmar que a responsabilidade pelo pagamento da quota condominial é decorrente inicialmente da propriedade e/ou compromisso a ela relacionada. Aliás, não é diferente o que diz o art. 12, § 4º da Lei 4.591/64, ao definir: § 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia. (grifo nosso). E aqui, data máxima vênia, titulares de direito à aquisição de unidades são aqueles que possuem compromisso de aquisição registrado na matrícula do imóvel, ou seja, detentores de direito real. E isso, não obstante se reconheça que o promitente comprador sem título registrado tenha direitos e deveres em relação ao condomínio. O que, naturalmente, decorre de direito pessoal e não do direito real. Aliás, razão pela qual se admite de forma pacífica que o “adquirente” ou “quase-proprietário”², desde que na posse do imóvel, possa se valer das ações possessórias para sua defesa. Agora, por mais que se queira o “quase-proprietário” não é proprietário aos olhos do direito positivo brasileiro assim como o compromisso assumido é uma “quase-alienação”, nunca alienação. Aliás, essa é a determinação estabelecida pelo art. 1.245, § 1º do Código Civil, que diz: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel . ² Expressão de J.Nascimento Franco. Op.cit. p. 221. De outra banda, há que se considerar que a quota condominial é formada por despesas ordinárias e extraordinárias. Despesas ordinárias são aquelas decorrentes da manutenção ordinária do condomínio, como o pagamento de água, luz, limpeza, zeladoria, vigilância, encargos sociais, e tantos outros, e por isso rotineira. Enquanto despesas extraordinárias são aquelas que não decorrerem da rotina do condomínio, mas excepcionais, de regra destinadas a obras de manutenção do prédio e suas melhorias. Por isso, mal comparando, é que os locatários, nos termos do art. 23, XII da Lei do Inquilinato, são responsáveis pelo pagamento apenas das despesas ordinárias, já que é ele o beneficiário direto, enquanto que as despesas extraordinárias são de responsabilidade do Locador, nos termos do art. 22, X da mencionada Lei 8.245/91. Portanto, enquadram-se no conceito de quota condominial também aquelas relacionadas a obras estruturais, de conservação e reposição das condições de habitabilidade e segurança da edificação. Ora, sendo assim, o conjunto de despesas que compõe o conceito de “quota condominial” é muito mais amplo que meras despesas decorrentes do uso e proveito imediato das coisas comuns da edificação ou conjunto, portanto, não se pode afirmar que é de responsabilidade do usuário da unidade imobiliária autônoma. Por outro lado, não se desconhece que é o locatário, o comodatário e eventualmente o possuidor que se beneficiam diretamente dos serviços e áreas comuns dos condomínios, mas isso não possibilita que o condomínio exija diretamente deles esse custeio, pois falta um nexo jurídico que os ligue a essa obrigação, já que “propter rem” a obrigação. Legitimar o possuidor para responder diretamente ao condomínio, a ponto de excluir o titular do domínio, é data vênia, inverter a ordem natural e ligar uma coisa a quem não é titular da propriedade. Não há dúvida que a obrigação condominial é “propter rem”, portanto, decorrente da própria coisa e a ela acompanha. Aliás, o parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591/64, na sua redação original dizia que: Parágrafo único. O adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas. Essa regra, contudo, foi alterada pela Lei 7.182, de 27.3.1984, e passou a vigorar, com a seguinte redação: Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984) O Código Civil atual, entretanto, volta a adotar o conceito anterior, exatamente para dizer que a quota condominial está ligada ao imóvel e, mesmo que alienada a unidade imobiliária, o adquirente responde pelo seu pagamento. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Ao nosso sentir, é óbvio, que adquirente, para os efeitos do art. 1.345 do CCB, é aquele que tem título registrado do registro imobiliário, e isso, por uma razão muito simples: Só o titular do direito pode ter o imóvel penhorado em eventual execução de quotas condominiais. Neste sentido: EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE UNIDADE CONDOMINIAL PELAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO. Demanda dirigida contra proprietário registral. Promitentes compradores sem registro. Legitimidade concorrente. Cobrança de despesas condominiais tem natureza propter rem e, pois, real, a teor do disposto pelos arts. 4, par. único; 9 e 12 da Lei 4591/64. Logo, titular passivo da relação é o proprietário registral. Assim, não podem promitentes compradores oporem sua aquisição ao condomínio ao efeito de desconstituir penhora e, menos, pretender nulidade da ação de cobrança, eis que teriam apenas legitimidade passiva concorrente. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº 70000187294, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fernando Braf Henning Júnior, Julgado em 23/05/2000) Aliás, se a ação de condenação for movida apenas contra o possuidor, como promover a execução com penhora do imóvel objeto da dívida e compatibilizar com o princípio da continuidade do direito registral previsto no art. 195 da Lei 6.015/73 ? A legitimidade dos possuidores sem título registrado, portanto, é concorrente a do proprietário. Todo equivoco da jurisprudência que determina a exclusão dos promitentes vendedores, por ilegitimidade passiva, decorre do fato de não perceberem que a responsabilidade é concorrente e que a inclusão do titular do domínio no pólo passivo da demanda é fundamental para a futura penhora sobre o imóvel, em decorrência de ser dívida “propter rem” e exigência do princípio da continuidade registral prevista no art. 195 da Lei de Registros Públicos, para o novo adquirente. Destarte, a nosso juízo, o condomínio até pode³ promover a ação de cobrança contra o possuidor, todavia, assumindo o risco que não lograr êxito na futura execução. O que não se pode, com a vênia dos que pensam de forma diversa, é impor que a cobrança da cota condominial seja necessariamente do possuidor, ainda que promitente comprador, excluindo-se aquele que figura no registro imobiliário como proprietário do imóvel. A solução, sem dúvida, é a propositura de ação de cobrança de quotas condominiais contra ambos, os promitentes compradores e os promitentes vendedores, pois o que deve prevalecer é o interesse da comunidade condominial. CONDOMÍNIO. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. - A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. - Ação promovida contra o proprietário. Recurso conhecido, mas improvido. Aliás, o negócio de promessa de compra e venda é entre eles, e não se pode esperar que os demais condôminos se submetam aos interesses deles. Sobre o tema, defendendo a tese da presença dos adquirentes e dos alienantes no pólo passivo da demanda, não se pode deixar de mencionar o artigo de lavra do Dr. Flor Edison da Silva Filho, publicado na revista Espaço Imóvel nº 204, onde enfrenta a questão com maestria e diz: “Um, o adquirente, por ser reconhecido o principal devedor das cotas condominiais não pagas, já que efetivo ocupante do imóvel; o outro, o titular do domínio, porque, uma vez que se trata de dívida propter rem, é indispensável a sua presença no pólo passivo para que se possa, preservando a regularidade registral, promover a penhora sobre o próprio imóvel para levá-lo à praça, tudo em prol do que os juristas denominam a efetividade do processo.” Destarte, a guisa de conclusão, não temos qualquer dúvida de que a ação visando cobrar as quotas condominiais pode ser movida em desfavor dos promitentes compradores e dos promitentes vendedores, em litisconsórcio passivo, ou apenas contra um deles, uma vez que 4 Espaço Imóvel, ano Iv- nº 20- Secovi/Agademi, maio/junho 2007, p.10/11. se trata de obrigação “propter rem” e deve prevalecer o interesse da comunidade condominial.