Afinal, quem é responsável pelas despesas condominiais?

  Há um grande volume de alienações de imóveis. Nesse cenário, existem situações que dificultam a manutenção de um fluxo de caixa contínuo do condomínio. Saber determinar o responsável pelo pagamento das despesas condominiais nem sempre é um processo simples. Entretanto, o condomínio não pode sofrer qualquer sanção por isso. Alguém deve assumir o papel de sujeito passivo dessa obrigação.

  Definir o responsável por pagar as quotas condominiais relaciona-se ao conceito de propriedade, ou seja, é o proprietário do imóvel quem tem de pagá-las. Entretanto, a dúvida é o que a Lei considera como proprietário. Concede-se a propriedade do imóvel, no Ordenamento Jurídico, através de Registro Imobiliário. Logo, conforme critério legal, cabe pagar as quotas condominiais àquele que registra o imóvel em seu nome, inobstante os tribunais, inclusive STJ, admita como legitimado para responder pelas quotas condominiais o possuidor.

  Segundo os critérios legais, a compra e venda de bem imóvel deve ser efetivada com escritura pública, devidamente lavrada em Tabelionato. Depois de assinada, precisa ser levada ao Registro Imobiliário. Feito isso, ocorre a transferência da propriedade imobiliária. No entanto, o problema aparece quando a alienação da unidade acontece mediante contrato particular de promessa de compra e venda, notadamente se a venda for parcelada. Nesses casos, o instrumento de alienação é o contrato particular, em que o acesso fica restrito a ambas as partes, não havendo publicidade do referido negócio.

  Sugere-se, caso isso suceda, que se informe a alienação ao condomínio. A alteração do sujeito passivo das obrigações condominiais pode ser mediante entrega do contrato de promessa de compra e venda ou por outro instrumento capaz de proceder a transferência do imóvel. A ausência dessa procedência permite a propositura da ação contra quem estiver com o imóvel registrado em seu nome.

  Com essa simples providência, o alienante é capaz de evitar que seja demandando na cobrança de quotas condominiais ou de ser condenado pelo não pagamento das mesmas. Por parte do adquirente, poupa-se o risco de ver sua unidade vendida judicialmente para pagar os débitos condominiais em ação que o vendedor do imóvel figura como réu.