Lei de Dispensa do Habite-se: entenda os impactos às populações de baixa renda

A legislação referente ao mercado imobiliária tem, nos últimos anos, sofrido modificações substanciais. Entre todas as recentes alterações, é importante falarmos sobre a recente Lei 13.865/19, que apesar de ser aparentemente pequena, exerce grande impacto na regularização de imóveis das famílias de baixa renda: é a chamada lei de dispensa do habite-se. 

Para se compreender sobre a dispensa do habite-se, é preciso entender o seu funcionamento prático. O habite-se consiste em uma certidão emitida pela prefeitura, confirmando que o imóvel está pronto para ser habitado e que respeitou a legislação municipal vigente. O construtor (ou proprietário, incorporadora etc) faz um requerimento à Prefeitura, solicitando a visita ao local. Essa vistoria será feita por um engenheiro e, para que o documento seja emitido, todos os requisitos legais devem ser preenchidos. 

As etapas para conseguir o habite-se são a) análise do processo de construção; b) conferência da documentação apresentada pelo interessado; c) notificação do contribuinte a apresentar documentos ou esclarecimentos exigidos; d) emissão do DAM; e) emissão da certidão; f) entrega da certidão ao contribuinte. A legislação municipal estabelece quais são os documentos necessários, resguardados por lei específica:

1. Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros.

2. Requerimento de regularização e aceitação da obra e/ou certidão de habite-se.

3. Registro do imóvel atualizado até 6 meses da data da solicitação do serviço.

4. Certidão negativa de débito do imóvel.

5. Procuração, com assinatura reconhecida (caso necessário).

6. Declaração do proprietário, na qual constam frações ideais e área real e equivalente ou o quadro II da NB 12.721/2006. 

7. Laudo técnico de prevenção e combate a incêndio e pânico para imóveis com área maior que 750 m² (quando for o caso).

8. Laudo técnico de prevenção e combate a incêndio e pânico para imóveis com área menor que 750 m² (quando for o caso). 

9. ART para laudo técnico de prevenção e combate a incêndio e pânico.

10. Projeto de prevenção e combate a incêndio e pânico, aprovado pelo Corpo de Bombeiros.

A falta do habite-se para prédios comerciais e residenciais tem como consequência a impossibilidade de constituição de condomínio e a criação de convenção condominial, além da impossibilidade de rateio entre os possuidores da unidade. Com a lei que dispensou o habite-se - Lei 13.865/19, que inseriu o art. 247-A -, agora, as construções residenciais urbanas unifamiliares de um só pavimento e finalizadas há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por pessoas de baixa renda não precisam apresentar o habite-se. A dispensa também se aplica ao registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia. Com essa medida, espera-se incentivar a regularização de diversos imóveis que estão na ilegalidade.